Frederic Furlan - Top 10% realtors in San Diego
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Helpful Real Estate Information...
In French!
L’achat et la vente à distance d’un bien immobilier aux États Unis pour une personne non-américaine.
Il est assez facile d’acheter à distance. En tant qu’agent immobilier, je vous aiderais depuis la visite initiale de la maison jusqu’à à signature finale. Je m’occupe des visites, du cadastre, des inspections, des assurances, des demandes de réparations etc…
Si vous achetez en espèces : l’acheteur peut faire toutes les signatures par email (e-signature).
Si vous achetez avec un prêt : les signatures des documents du prêt devront être certifiées à l’ambassade américaine.
Si vous vendez :
a- La FIRPTA relative aux investissements immobiliers étrangers (Foreign
Investment in Real Property Tax Act of 1980) . Cette décision autorise les Etats- Unis à une retenue d'impôt (d’environ 10%) lorsqu'un bien est vendu, échangé, offert en cadeau, transféré ou liquidé par un étranger.
b- la signature de l’acte de concession (Grant Deed) devra être certifiée a l’ambassade américaine.
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1-Si vous faites un prêt pour acheter une maison aux États-Unis, la banque ou l’organisme prêteur vous imposera de prendre une assurance habitation la « Home Owner Insurance ». Les contrats sont souvent tous risques pour les propriétaires, mais dans certains états vous pouvez prendre des assurances complémentaires (ouragan pour la Floride ou incendie & tremblements de terre
pour la Californie ou inondations en Louisiane).
2-Vous pouvez aussi prendre une assurance complémentaire (Home Warranty) qui assure l’électroménager, le chauffe-eau, l’air conditionne etc…
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3- Pour l’immobilier d’investissement : Il est également possible de souscrire à une assurance “propriétaire non occupant” avec optionnellement une assurances “loyers impayés” dans le cas où le bien immobilier aux États-Unis est destiné à la location.
4- Pour vos locataires, il est recommandé de leur demander de souscrire à une « liability insurance » (assurance responsabilité civile au cas ou votre locataire se blesse) …
5- Lors d’une construction ou de grosses rénovations vous devez prendre une Construction Insurance.
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Assurer son Bien.
1-Si vous faites un prêt pour acheter une maison aux États-Unis, la banque ou l’organisme prêteur vous imposera de prendre une assurance habitation la « Home Owner Insurance ». Les contrats sont souvent tous risques pour
les propriétaires, mais dans certains états vous pouvez prendre des assurances complémentaires (ouragan pour la Floride ou incendie tremblements de terre pour la Californie ou inondations en Louisiane).
2-Vous pouvez aussi prendre une assurance complémentaire (Home Warranty) qui assure l’électroménager, le chauffe-eau, l’air conditionne etc…
3- Assurer son emprunt en cas d’accident de la vie : la plupart des américains souscrivent une assurance vie et/ou incapacité (life insurance) pour couvrir les risques de non-paiement du prêt (dû à un DC, une maladie, perte d’emploi etc…). Ce type de produit est en général plus intéressant et plus flexible que les produits « Credit Insurance » ou « Loan Protection Insurance » proposés par les sociétés d’emprunt.
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4- Dans le cas où votre apport est en dessous de 20% du prix d’achat, la banque vous fera souscrire un Mortgage Insurance (pour protéger ses intérêts à elle). Cette assurance protège la banque au cas où vous ne pouvez plus payer votre prêt.
5- Pour l’immobilier d’investissement : Il est également possible de souscrire à une assurance “propriétaire non occupant” avec optionnellement une assurance “loyers impayés” liability ??
6- Pour vos locataires, il est recommandé de leur demander de souscrire à une « liability insurance » (assurance responsabilité civile au cas ou votre locataire se blesse) at les biens personnets.
7- Lors d’une construction ou de grosses rénovations vous devez prendre une Construction Insurance.
1-Si vous faites un prêt pour acheter une maison aux États-Unis, la banque ou l’organisme prêteur vous imposera de prendre une assurance habitation la « Home Owner Insurance ». Les contrats sont souvent tous risques pour les propriétaires, mais dans certains états vous pouvez prendre des assurances complémentaires (ouragan pour la Floride ou incendie & tremblements de terre
pour la Californie ou inondations en Louisiane).
2-Vous pouvez aussi prendre une assurance complémentaire (Home Warranty) qui assure l’électroménager, le chauffe-eau, l’air conditionne etc…
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3- Pour l’immobilier d’investissement : Il est également possible de souscrire à une assurance “propriétaire non occupant” avec optionnellement une assurances “loyers impayés” dans le cas où le bien immobilier aux États-Unis est destiné à la location.
4- Pour vos locataires, il est recommandé de leur demander de souscrire à une « liability insurance » (assurance responsabilité civile au cas ou votre locataire se blesse) …
5- Lors d’une construction ou de grosses rénovations vous devez prendre une Construction Insurance.
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Construire son Credit History/ Credit Score en tant qu’étranger.
1- Qu’est-ce que le Credit Score ?
Le Credit score est une note attribuée à chaque personne aux États-Unis ayant un numéro de sécurité sociale. Il est censé refléter sa capacité à rembourser ses dettes. En d’autres mots, il établit votre profil financier pour savoir si vous êtes un bon payeur (si vous réglez vos factures et remboursez vos dettes bien et à temps) ou un mauvais payeur.
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2- A quoi sert le Credit Score ?
Il est très important de posséder un bon Credit Score, car il permet l’obtention d’une carte de crédit, de lignes de crédit, d’un crédit, et plus généralement facilitetoute transaction de la vie quotidienne. Vous pourrez donc obtenir un taux d’intérêt sur un emprunt bien plus intéressant, économiser sur une prime d’assurance maison ou ouvrir un compte chez un fournisseur d’électricité ou de ligne téléphonique portable sans caution, si vous possédez un bon Credit Score.
Construire son historique de crédit, suppose des dettes à rembourser (facture d’eau, d’électricité, Sante, voiture, maison), et leur remboursement systématique à l’échéance (c’est-à-dire tous les mois).
3- Comment commencer son Credit Score ?
Si vous résidez en France, demandez à votre banque si elle peut vous fournir une carte de crédit américaine. Certaines banques internationales le font… contactezAmerican Express, Capital One… Si vous êtes étranger et que vous vivez aux USA. Il vous faut en moyenne de 3 à 6 mois pour voir un Credit History et un an pouravoir un bon Credit score. Plus votre Credit Score est élevé, meilleur seront vos taux d’intérêts à l’achat de votre maison, voiture etc…. Pour commencer vous pouvez demander à votre banque américaine une Secured Card (Capital One en propose) c’est-à-dire que si vous déposez $2,000, vous pouvez retirer jusqu’à $2,000. Pour obtenir cette carte de crédit en général les banques américaines vous demanderont une adresse aux USA, votre numéro de Social Security, un compte bancaire.
1-Si vous faites un prêt pour acheter une maison aux États-Unis, la banque ou l’organisme prêteur vous imposera de prendre une assurance habitation la « Home Owner Insurance ». Les contrats sont souvent tous risques pour les propriétaires, mais dans certains états vous pouvez prendre des assurances complémentaires (ouragan pour la Floride ou incendie & tremblements de terre
pour la Californie ou inondations en Louisiane).
2-Vous pouvez aussi prendre une assurance complémentaire (Home Warranty) qui assure l’électroménager, le chauffe-eau, l’air conditionne etc…
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3- Pour l’immobilier d’investissement : Il est également possible de souscrire à une assurance “propriétaire non occupant” avec optionnellement une assurances “loyers impayés” dans le cas où le bien immobilier aux États-Unis est destiné à la location.
4- Pour vos locataires, il est recommandé de leur demander de souscrire à une « liability insurance » (assurance responsabilité civile au cas ou votre locataire se blesse) …
5- Lors d’une construction ou de grosses rénovations vous devez prendre une Construction Insurance.
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Différences entre l’achat aux USA et en France ?
- Tous les frais d’agence sont à la charge du vendeur – pas de l’acheteur.
- La taxe d’habitation n’existe pas. Seule la taxe foncière est en vigueur.
- Entre l’offre d’achat et la vente, il s’écoule en moyenne 30 jours pour un achat avec un prêt immobilier : et 8 jours pour un achat en cash.
- Tous les agents immobiliers ont accès à une base de données commune (le MLS) qui répertorient tous les biens immobiliers de toutes les agencesimmobilières. Un agent immobilier peut montrer tous les biens sur le marché de la vente (que le bien soit en vente par son agence ou une autre) Tous les agents immobiliers ont une licence pour travailler.
- L’acquéreur choisit son agent immobilier mais n’a pas à choisir de notaire car il n’y a pas de notaire aux USA. C’est la raison pour laquelle moins de 10% des ventes immobilières se font de particulier à particulier, car l’agent immobilier américain fait presque tout le travail. Il n’y a pas de frais de notaire : il faut prévoir entre 1 et 2% de fraisd’enregistrement (escrow closing costs).
- Une fois que le compromis/promesse de vente est engagée, l’acquéreur vérifie l’état du bien (termite, toiture etc…) et il peut négocier une baisse du prix de vente ou que le vendeur fasse des réparations.
- Lors de l’achat du bien toutes les signatures peuvent se faire électroniquement sauf une : celle des Loan docs (avec documents de prêts)qui se fait en présence d’un notary. Un notary est une personne qui certifie les signatures : ce n’est pas un notaire.
- Les prêts immobiliers sont généralement de 30 ans à taux fixes et se déterminent aussi par le crédit score de l’acquéreur. Généralement, l‘acquéreur apporte 20% de la valeur du bien et de la banque 80%. En dessous de 20% d’apport l’emprunteur doit payer une assurance sur le prêt.
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-Les charges (intérêts sur l’emprunt, charges de copropriétés, assurance, frais de réparations) sont déductibles de vos impôts sur le revenu.
-Vous pouvez déprécier la valeur de votre bien sur 27,5 ans. Ce qui permet de réduire aussi vos impôts sur le revenu.
-Pour emprunter il vous faut un credit score/credit history.
1-Si vous faites un prêt pour acheter une maison aux États-Unis, la banque ou l’organisme prêteur vous imposera de prendre une assurance habitation la « Home Owner Insurance ». Les contrats sont souvent tous risques pour les propriétaires, mais dans certains états vous pouvez prendre des assurances complémentaires (ouragan pour la Floride ou incendie & tremblements de terre
pour la Californie ou inondations en Louisiane).
2-Vous pouvez aussi prendre une assurance complémentaire (Home Warranty) qui assure l’électroménager, le chauffe-eau, l’air conditionne etc…
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3- Pour l’immobilier d’investissement : Il est également possible de souscrire à une assurance “propriétaire non occupant” avec optionnellement une assurances “loyers impayés” dans le cas où le bien immobilier aux États-Unis est destiné à la location.
4- Pour vos locataires, il est recommandé de leur demander de souscrire à une « liability insurance » (assurance responsabilité civile au cas ou votre locataire se blesse) …
5- Lors d’une construction ou de grosses rénovations vous devez prendre une Construction Insurance.
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La fiscalité de l’immobilier aux USA
1-Fiscalité pour tous les biens (résidence principale et investissement).
-Il n’y a pas de double imposition c’est-à-dire que vous êtes imposable aux USA mais vous ne serez pas imposable en France.
-Il n’y a pas de taxe d’habitation.
-La taxe foncière (real estate Tax or Property Tax) est basée sur le prix d’achat du bien (Assessed Value) multipliée par 1.2%. (Achat = $200,000 x 1.2% = $2,400/an). Ce coefficient change selon les villes.
-Les charges (intérêts sur l’emprunt, charges de copropriétés, assurance, frais de réparation) sont déductibles de vos impôts sur le revenu.
-Vous pouvez déprécier la valeur du bien sur 27,5 ans. Ceci, ajouté aux déductions de charges, permet de montrer un revenu souvent déficitaire, Second avantage qui en découle, la perte annuelle est reportable sur l’année suivante et cumulable jusqu’au jour où l’on vend le bien. Ainsi, en déduisant les pertes cumulées des années fiscales précédentes, on paie moins d’impôt sur la plus- value.
2- Fiscalité pour une Résidence principale :
a- quand vous vendez votre résidence principale après 2 ans de possession en général vous êtes exonères sur la plus-value à hauteur de $250,000 pour un célibataire et du double pour un couple. Une fois cette soustraction effectuée, la plus-value fédérale est taxée de 15% à 23% à rajouter au California Tax de 0 a 13.3%.
b- si vous vendez avant les 2 ans, l’imposition sur les plus-values faites à la revente est de 15 à 23% pour le Federal tax a ajouter au California Tax qui va de 0 à 13.3% (Tout dépend de votre tranche de revenu - à vérifier avec votre comptable).
3- Fiscalité pour les Investissements :
Généralement vous investissez sous un régime SARL qui s’appelle la LLC aux USA. Cela permet de déduire des charges (dont 1 voyage par an France/USA).
a-Fiscalité pour les investissements a la location : les revenus fonciers sont soumis a deux impôts sur le revenu : l’Etat et le Federal.
b-Fiscalité pour les investissements a la revente : a- 1031 Exchange : si le vendeur réinvestit tout l’argent dans un nouvel investissement immobilier, alors les plus-values du 1 er investissement ne seront imposables que lors de la revente du 2 nd investissement.
b- L’imposition sur les plus-values à la revente est de 0 à 20% pour le Federal tax a ajouter au California Tax qui va de 0 à 13.3% (tout dépend de votre tranche de revenu à vérifier avec votre comptable). En Floride, il n’y a pas de taxe de l’Etat de Floride a la revente.
Pour un résident fiscal français:
La FIRPTA se réfère à la loi sur l'impôt foncier de 1980 relative aux investissements immobiliers étrangers (Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980) . Cette décision autorise les Etats-Unis à une retenue d'impôt lorsqu'un bien est vendu, échangé, offert en cadeau, transféré ou liquidé par un étranger. Les autorités fiscales américaines prennent 10% du produit et legouvernement prend également un pourcentage. Contacter Anthony Lacoudre, directeur du service International Tax.
1-Si vous faites un prêt pour acheter une maison aux États-Unis, la banque ou l’organisme prêteur vous imposera de prendre une assurance habitation la « Home Owner Insurance ». Les contrats sont souvent tous risques pour les propriétaires, mais dans certains états vous pouvez prendre des assurances complémentaires (ouragan pour la Floride ou incendie & tremblements de terre
pour la Californie ou inondations en Louisiane).
2-Vous pouvez aussi prendre une assurance complémentaire (Home Warranty) qui assure l’électroménager, le chauffe-eau, l’air conditionne etc…
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3- Pour l’immobilier d’investissement : Il est également possible de souscrire à une assurance “propriétaire non occupant” avec optionnellement une assurances “loyers impayés” dans le cas où le bien immobilier aux États-Unis est destiné à la location.
4- Pour vos locataires, il est recommandé de leur demander de souscrire à une « liability insurance » (assurance responsabilité civile au cas ou votre locataire se blesse) …
5- Lors d’une construction ou de grosses rénovations vous devez prendre une Construction Insurance.
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Les Frais d’Acquisition
A noter que dans tous les cas les frais de l’agence immobilière sont entièrement à la charge du vendeur.
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Les frais d’acquisition lors d’un achat avec prêt bancaire :
Prenons l’exemple d’un achat à $500,000 dont 20% d’apport par l’acheteur ($100,000) le prêt sera donc de $400,000.
Les frais supplémentaires c’est-à-dire de titre, d’assurance du titre, d’analyse de votre crédit, le relevé cadastral, les honoraires de banques, les frais de dossiers, les frais de greffe s’élèvent à peu près à $9,000.
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Les frais d’acquisition lors d’un achat en espèces :
Les frais sont beaucoup plus faibles lorsqu’il s’agit d’un achat en espèces que lors d’un prêt bancaire. Les acheteurs en espèces peuvent potentiellement économiser sur les frais d'hypothèque de demande, les frais de montage de prêts,
les évaluations et assurance des titres.
Prenons toujours l’exemple d’un achat a $500,000 avec 100% d’apport del’acheteur, les frais supplémentaires ne se monteront qu’a peu près à $2000.
1-Si vous faites un prêt pour acheter une maison aux États-Unis, la banque ou l’organisme prêteur vous imposera de prendre une assurance habitation la « Home Owner Insurance ». Les contrats sont souvent tous risques pour les propriétaires, mais dans certains états vous pouvez prendre des assurances complémentaires (ouragan pour la Floride ou incendie & tremblements de terre
pour la Californie ou inondations en Louisiane).
2-Vous pouvez aussi prendre une assurance complémentaire (Home Warranty) qui assure l’électroménager, le chauffe-eau, l’air conditionne etc…
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3- Pour l’immobilier d’investissement : Il est également possible de souscrire à une assurance “propriétaire non occupant” avec optionnellement une assurances “loyers impayés” dans le cas où le bien immobilier aux États-Unis est destiné à la location.
4- Pour vos locataires, il est recommandé de leur demander de souscrire à une « liability insurance » (assurance responsabilité civile au cas ou votre locataire se blesse) …
5- Lors d’une construction ou de grosses rénovations vous devez prendre une Construction Insurance.
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Les Frais de Vente
Pour une vente à $500,000 (avec des frais d’agence immobilière a 6%) les frais de vente se montent à peu près à $35,116.
A noter qu’aux USA, les frais de l’agence immobilière sont entièrement à la charge du vendeur et s’élèvent a 6% du prix de vente.
1-Si vous faites un prêt pour acheter une maison aux États-Unis, la banque ou l’organisme prêteur vous imposera de prendre une assurance habitation la « Home Owner Insurance ». Les contrats sont souvent tous risques pour les propriétaires, mais dans certains états vous pouvez prendre des assurances complémentaires (ouragan pour la Floride ou incendie & tremblements de terre
pour la Californie ou inondations en Louisiane).
2-Vous pouvez aussi prendre une assurance complémentaire (Home Warranty) qui assure l’électroménager, le chauffe-eau, l’air conditionne etc…
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3- Pour l’immobilier d’investissement : Il est également possible de souscrire à une assurance “propriétaire non occupant” avec optionnellement une assurances “loyers impayés” dans le cas où le bien immobilier aux États-Unis est destiné à la location.
4- Pour vos locataires, il est recommandé de leur demander de souscrire à une « liability insurance » (assurance responsabilité civile au cas ou votre locataire se blesse) …
5- Lors d’une construction ou de grosses rénovations vous devez prendre une Construction Insurance.
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Trouver des Financements :
1-Les options américaines pour un achat immobilier aux États-Unis. Les acheteurs étrangers qualifiés avec un acompte de 30% à 40% peuvent souvent obtenir du financement pour leurs achats immobilier aux États-Unis. De nombreuses banques exigent des acheteurs étrangers un montant spécifique (100.000 dollars ou plus) en dépôt auprès de la banque tandis que d autres fixent des limites de prêt 1 à 2 Millions de dollars. Vous pouvez également être amené à présenter un minimum de trois mois de relevés bancaires.
Avant de demander un prêt hypothécaire américain, souvent vous devez établir « un crédit score » et garder un bon profil financier. Vous pouvez commencer à développer celui-ci en ouvrant des comptes bancaires et des comptes de cartes de crédit aux Etats-Unis. Vous aurez également besoin de déclarer tous vos revenus sur votre déclaration de revenus. Les banques utilisent cette information sur le revenu afin de déterminer combien d argent ils acceptent de vous prêter pour acheter une maison.
2- Les options françaises pour un achat immobilier aux États-Unis
a - Le prêt hypothécaire français pour un investissement américain :
Si l’emprunteur possède déjà un patrimoine en France, la banque prêteuse peut proposer un prêt hypothécaire pour l’achat d’un bien immobilier aux États-Unis. Dans ce cas, tout va dépendre de la négociation des conditions de prêt et du montant demandé. Ainsi que des relations que vous avez avec votre banquier !
b- L’avance de trésorerie sur un contrat d’assurance-vie : Tout emprunteur en possession d’un contrat d’assurance vie peut avoir recours à une avance patrimoniale sur son contrat. On peut ainsi obtenir jusqu’à 90% de la valeur du contrat, pour un coût relativement faible, en général de 1%. P
c - rêt Lombard pour un investissement aux États-Unis : Le prêt lombard est un type particulier de prêt in fine. D’abord, dans le prêt in fine, l’emprunteur ne paie que les intérêts pendant toute la durée de l’emprunt. De plus, il ne rembourse le capital en une seule fois à la dernière mensualité. Ce type de prêt est souvent souscrit dans le cadre d’investissements locatifs. Puis, dans le prêt Lombard, la banque demande un nantissement sur les liquidités que possèdent l’emprunteur, telles que des actions, des obligations ou des placements monétaires. Plus simplement, le crédit Lombard s’apparente à une avance de trésorerie.
Le nantissement de valeurs mobilières :
Il s’agit de porter en gage les actions ou les parts que l’emprunteur a dans une société, les bijoux ou encore un contrat d’assurance-vie. Le nantissement des valeurs mobilières permet aux investisseurs d’obtenir jusqu’à 100 % de leur valeur, en fonction de la nature des biens nantis.
1-Si vous faites un prêt pour acheter une maison aux États-Unis, la banque ou l’organisme prêteur vous imposera de prendre une assurance habitation la « Home Owner Insurance ». Les contrats sont souvent tous risques pour les propriétaires, mais dans certains états vous pouvez prendre des assurances complémentaires (ouragan pour la Floride ou incendie & tremblements de terre
pour la Californie ou inondations en Louisiane).
2-Vous pouvez aussi prendre une assurance complémentaire (Home Warranty) qui assure l’électroménager, le chauffe-eau, l’air conditionne etc…
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3- Pour l’immobilier d’investissement : Il est également possible de souscrire à une assurance “propriétaire non occupant” avec optionnellement une assurances “loyers impayés” dans le cas où le bien immobilier aux États-Unis est destiné à la location.
4- Pour vos locataires, il est recommandé de leur demander de souscrire à une « liability insurance » (assurance responsabilité civile au cas ou votre locataire se blesse) …
5- Lors d’une construction ou de grosses rénovations vous devez prendre une Construction Insurance.
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Eviter les pièges avant d’acheter.
-les inspections des maisons sont à la charge de l’acheteur (et pas du vendeur). Il est très vivement recommandé de faire une Home Inspection, Termite Inspection (surtout pour les maisons aux ossatures en bois), Mold Inspection (moisissure), Sewer Inspection (canalisation des égouts) et Roof Inspection. Cette liste est non exhaustive. Après avoir fait vos inspections vous pouvez négocier avec le vendeur pour qu’il fasse des réparations ou baisse le prix de vente.
-Pour les biens immobiliers en copropriété, bien lire le règlement de la copropriété et vérifier que le compte de la copropriété est équilibré (Reserve Account). S’il y a de réserve en cas de réparations inattendues (problèmes d’ascenseur, d’égouts, de toiture, de portail d’entrée etc…). Combien d’animaux sont autorisés dans la copropriété ? Est-ce qu’on peut faire de la sous location (Airbnb) ?
-pour votre résidence principale : vérifier sur internet le quartier : la qualité des commodités, des écoles, les statistiques sur la sécurité du quartier.
- demander l’Insurance Claim History auprès de l’assureur pour vérifier s’il y a eu des sinistres.
- demander le titre et le plan cadastral « plot map » pour vérifier les dimensions de la propriété et s’il y a des droits de passage (easements).
1-Si vous faites un prêt pour acheter une maison aux États-Unis, la banque ou l’organisme prêteur vous imposera de prendre une assurance habitation la « Home Owner Insurance ». Les contrats sont souvent tous risques pour les propriétaires, mais dans certains états vous pouvez prendre des assurances complémentaires (ouragan pour la Floride ou incendie & tremblements de terre
pour la Californie ou inondations en Louisiane).
2-Vous pouvez aussi prendre une assurance complémentaire (Home Warranty) qui assure l’électroménager, le chauffe-eau, l’air conditionne etc…
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3- Pour l’immobilier d’investissement : Il est également possible de souscrire à une assurance “propriétaire non occupant” avec optionnellement une assurances “loyers impayés” dans le cas où le bien immobilier aux États-Unis est destiné à la location.
4- Pour vos locataires, il est recommandé de leur demander de souscrire à une « liability insurance » (assurance responsabilité civile au cas ou votre locataire se blesse) …
5- Lors d’une construction ou de grosses rénovations vous devez prendre une Construction Insurance.
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Investir sous le régime d’une SARL (= LLC)
Lors d’un investissement locatif il est recommandé de créer une LLC (Limited Liability Company) l’équivalent d’une SARL française.
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Le premier objectif de cette structure est juridique. Elle protège le propriétaire en limitant sa responsabilité. Imaginons qu’un prestataire de services ait un accident, il peut ensuite poursuivre le propriétaire directement. Ce risque est moindre avec une LLC qui détient le bien. La LLC permet d’accentuer la protection que procure une « liability insurance ».
Second point, la LLC peut avoir un impact fiscal intéressant. D’une part, elle simplifie la transmission du patrimoine lors d’une succession. La LLC peut permette au moment de la revente (sous conditions), pour des biens d’investissement, de différer l’impôt sur la plus-value aux Etats-Unis (1031 exchange). A noter que l’utilisation de LLC est moins fréquente pour l’achat d’une résidence principale.
La création de LLC est simple, elle se forme dans la journée. Il faut ensuite quelques jours pour obtenir auprès des services fiscaux un EIN, (Employer Identification Number qui est le numéro d’identification fiscal de la LLC), puis ouvrir un compte en banque au nom de la société.
Dernier point: la discrétion. En quelques clics sur internet et vous pouvez identifier le nom des propriétaires et le détail de la transaction. Si en revanche, le bien est acheté via une LLC, c’est le nom de cette dernière qui va apparaître.
Je vous recommande d’anticiper et de monter la LLC avant l’achat du bien.
1-Si vous faites un prêt pour acheter une maison aux États-Unis, la banque ou l’organisme prêteur vous imposera de prendre une assurance habitation la « Home Owner Insurance ». Les contrats sont souvent tous risques pour les propriétaires, mais dans certains états vous pouvez prendre des assurances complémentaires (ouragan pour la Floride ou incendie & tremblements de terre
pour la Californie ou inondations en Louisiane).
2-Vous pouvez aussi prendre une assurance complémentaire (Home Warranty) qui assure l’électroménager, le chauffe-eau, l’air conditionne etc…
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3- Pour l’immobilier d’investissement : Il est également possible de souscrire à une assurance “propriétaire non occupant” avec optionnellement une assurances “loyers impayés” dans le cas où le bien immobilier aux États-Unis est destiné à la location.
4- Pour vos locataires, il est recommandé de leur demander de souscrire à une « liability insurance » (assurance responsabilité civile au cas ou votre locataire se blesse) …
5- Lors d’une construction ou de grosses rénovations vous devez prendre une Construction Insurance.
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Abécédaire
A
Acreage: Mesure habituelle de surface d’un terrain en acres. 1 acre = 43.560 sq.ft. ou
pieds carrés = 4.046,86 m2
Act of God: Formule rencontrée fréquemment dans les contrats. Se réfère à un
événement imprévisible occasionné par une catastrophe naturelle, tel qu’un
tremblement de terre, un ouragan, une inondation, une pandémie etc...
Agreement to Buy or Sell: Offre d’achat/vente
Apartment: C’est un bien immobilier qui fait parti d’un immeuble, d’un ensemble
immobilier. Il n’y a qu’un seul Titre de Propriété pour tous les "appartements". Les
appartements ne peuvent pas être vendus au détail. (voir condominium)
Appraisal: Estimation de la valeur d’un bien immobilier effectuée par un
évaluateur/estimateur ; l’«appraiser».
ARM: Adjustable-Rate Mortgage. Crédit immobilier dont le taux est variable et soumis à
un index financier.
As is: Littéralement « dans l’état ». L’état du bien immobilier n’est pas garanti par le
vendeur et l’acheteur accepte la propriété dans l’état, même si elle a des vices cachés.
Assessment Value: la mairie établit tous les ans la valeur immobilière des biens qui
servira à déterminer le montant des Property Taxes.
(Special) Assessment: il peut arriver que les copropriétés aient besoin de fonds pour
financer des travaux. En plus de payer les frais de copropriétés vous devrez aussi
payer cet assessment pendant une période fixe.
B
Bank Owned Property (aussi appelé REO): Saisie de Banque.
Broker (Real Estate Broker). C’est l'agent immobilier de pleine capacité et de pleine
responsabilité. Il est titulaire d’une licence dans l'État où il travaille. Il est responsable de
son activité mais aussi des Real Estate Sales Associates qui travaillent pour lui.
Bylaws: les statuts (terme surtout utilisé pour les Copropriétés).
C
CC&RS = Covenants, Conditions et Restrictions:Le régime d’une copropriété.
Clear Title (voir aussi Title): Un titre de propriété qui est vierge de tout gage,
hypothèque, action en cours ….
Closing: C’est l’étape finale d’une transaction immobilière (compromis de vente), celle
qui confère la propriété à l’acheteur. Tout est signé ce jour-là et l’échange monétaire à
lieu.
Comparable sales: Il s’agit des ventes récentes du même type de biens dans le même
secteur géographique.
Condominium: Bien immobilier régit par un régime en copropriété. Chaque
condominium a son propre titre de propriété et peut-etre vendu séparément des autres
biens. (voir aussi apartement).
Condominium Association (or HOA, or Home Owner Association):
syndic de copropriété.
Condominium fee or HOA fee: frais de copropriétés.
CPA: (Certified Public Accountant): Expert-Comptable.
Credit Score: cote de crédit, cote de solvabilité.
D
Deed: Acte de propriété. (Title = titre de propriété)
Deposit or Security Deposit: Dépôt de garantie, chèque de réservation ou caution
(terme utilisé lors des locations)
Down payment: l’acompte/le dépôt initial.
Due Diligence: Ensemble des vérifications faites par l’acheteur d’une entreprise en
matière de comptabilité, finance, contrat. La période de due diligence dure en moyenne
de 3 à 60 jours. Un dépôt de garantie est demandé, il sera restitué si l’affaire ne se fait
pas.
E
Earnest Deposit or Earnest Money Deposit: A La signature du compromis de vente,
l’acheteur à 3 jours pour verser un acompte (ou dépot de garantie) qui s’élève en
général à 1% du prix d’achat. Cet acompte viendra donc en déduction du prix de vente
lors de la signature de l’acte).
Escrow Account: C’est un “compte séquestre” utilisé pour y verser les chèques de
réservation (Earnest Deposit) des acheteurs (avant la signature du compromis de
vente).
Escrow Company: Un dépôt fiduciaire: c’est un arrangement conclu (en vertu de
dispositions contractuelles entre les diverses parties d'une transaction et) pour lequel un
tiers de confiance indépendant reçoit et débourse l'argent ou les documents pour les
diverses parties prenant part à la transaction de vente/achat.
F
Floor-area ratio (FAR): Ratio entre la surface en square feet d’une construction et la
surface du terrain.
Foreclosure or REO or Bank Owned Property: Processus par lequel un créancier
(banque, organisme financier) peut devenir propriétaire en cas de défaut de paiement
aggravé.
FSBO (For Sale By Owner): se prononce « fizzbo ». Vente par le propriétaire (sans
passer par un agent immobilier). Cela représente moins de 10% des transactions aux
USA.
G
Grantee: Celui à qui est remis le titre de propriété (Title) en l’occurrence l’acheteur.
Grant Deed: Acte de Concession.
Grantor: Celui qui remet le titre de propriété, soit le vendeur.
Gross Area: Surface totale d’un immeuble calculée en incluant les murs extérieurs.
Gross Leasable Area: Surface utilisée par le locataire. Généralement calculée du milieu
de la cloison mitoyenne à l’extérieur des murs.
Gross Lease: Bail dans lequel le propriétaire (Landlord ou Lessor) paie toutes les
charges telles que les impôts fonciers, assurances, maintenance et réparations.
H
HOA Dues or Condominium Dues: frais de copropriétés
Homeowner Association (HOA) or Condominium Association: Syndic de copropriété.
Home Owner Insurance (or Property Insurance): Assurance habitation (qui n’est pas
inclus dans les HOA dues, le propriétaire doit la payer indépendamment).
Home Service Warranty: Assurance complémentaire.
I
IRS: impôt américain (l’équivalent du Trésor Public).
Interest Rate: Voir “Mortgage Rate”.
K
Kick-out clause: Clause d’un contrat de vente permettant au vendeur de ne pas honorer
le contrat en cas de réception d’une offre plus avantageuse.
L
Lease: Contrat de location.
Lender: Institution (banque etc…) qui finance le prêt immobilier.
Landlord: Propriétaire du bien en location ou bailleur.
Lessor: Idem que Landlord.
Lessee: Locataire ou preneur.
M
Mortgage Interest = Mortgage Rate = Loan Interest = Interest Rate: les intérêts du prêt
immobilier. Avec les impôts fonciers et locaux (property taxes), ils sont souvent
déductibles des impôts sur le revenu (income Tax). A confirmer avec votre CPA.
Mello Roos: c’est une taxe qui sert à payer des projets publics. Peu de biens
immobiliers sont concernés par cette taxe. A vérifier avant l’achat.
N
Notary: personne qui certifie des documents. A l’etranger, l’ambassade américaine peut
“notarized” les documents.
P
Pre-approval letter: avant de rechercher votre bien immobilier vous devez fournir à votre
agent immobilier une simulation bancaire (relevé de banque ou une lettre de prêt de
banque).
Property Taxes: Taxes d’habitation et foncière. Elles sont déductibles des impôts sur le
revenu (income tax) ainsi que les intérêts sur le prêt immobilier (Mortgage Interest).
R
Real Estate: C’est le terme générique pour l’Immobilier. Un Real Estate Broker est un
agent Immobilier, une Real Estate Agency est une Agence Immobilière
REO (Real Estate Owned) or Foreclosure or Bank Owned Property: Saisie immobilière.
Avant un REO, le propriétaire peut trouver un accord avec le créancier pour faire un
short sale.
Reserve Account : c’est le compte dans lequel le HOA garde des fonds pour des
travaux futurs ou imprévus.
S
Setback: Distance minimale à respecter entre deux limites de propriété.
Short Sale: Le propriétaire ne peut plus payer ses créances et s’arrange à l’amiable
avec ses créanciers pour vendre son bien immobilier en dessous de la valeur due aux
créanciers. Si le bien ne se vend pas de la sorte alors les créanciers feront une
Foreclosure (saisie immobilière).
T
Tenant: Locataire ou preneur.
Title:Titre de propriété. (Deed = Acte de propriété).
Title Company: Cadastre.
Townhouse: Généralement c’est une maison de plusieurs niveaux régi par un régime
de copropriété. S’il y a un terrain, il appartient à la maison et pas à la copropriété.
U
Utilities: Terme générique des services tels que l'eau, le gaz, l'électricité et le téléphone.
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Furlan Agent Immobilier aux USA (619) 548-7533 pour vous assurer que les
informations sont toujours valides.